🏘️ Kat Mülkiyeti Kanunu: Apartman Hayatının Anayasası
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkını ve bu hakkın kullanımından doğan ilişkileri düzenleyen temel bir kanundur. Bu kanun, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirleyerek, ortak yaşamın düzenli ve huzurlu bir şekilde sürdürülmesini amaçlar.
- 📜 Kanunun Amacı: Kat mülkiyetinin tesisi, yönetimi, devri ve sona ermesi gibi konuları düzenleyerek, kat malikleri arasındaki ilişkileri adil bir zemine oturtmaktır.
- 🏢 Kapsamı: Apartmanlar, siteler, iş hanları gibi birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapıları kapsar. Her bağımsız bölüm, üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulabilen, başlı başına kullanılmaya elverişli kısımlardır (daire, dükkan, ofis vb.).
📜 Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyeti, bir yapının tamamlanmasından sonra veya inşaat halindeyken kurulabilir.
- 🏗️ Resmi Senet: Kat mülkiyeti, tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle kurulur. Bu senet, bütün kat maliklerinin veya onların yetkili temsilcilerinin katılımıyla düzenlenir.
- 📐 Mimari Proje: Yapının mimari projesi, bağımsız bölümlerin sınırlarını, konumlarını ve numaralarını gösterir şekilde hazırlanmalıdır. Bu proje, tapu siciline eklenir.
- 📑 Yönetim Planı: Kat mülkiyetinin en önemli unsurlarından biri de yönetim planıdır. Yönetim planı, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, yönetim tarzını, aidat ödeme şekillerini ve diğer önemli hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlar.
⚖️ Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde tam bir mülkiyet hakkına sahip olmakla birlikte, bu hakkı kullanırken diğer kat maliklerinin haklarını da gözetmek zorundadırlar.
- 🔑 Bağımsız Bölümü Kullanma Hakkı: Kat maliki, bağımsız bölümünü dilediği gibi kullanma hakkına sahiptir. Ancak, bu kullanım diğer kat maliklerini rahatsız etmemeli ve yapının statiğine zarar vermemelidir.
- 💰 Aidat Ödeme Yükümlülüğü: Kat malikleri, ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler. Aidatlar, yönetim planında belirtilen esaslara göre veya kat malikleri kurulunca belirlenen oranlarda ödenir.
- 🤝 Ortak Alanları Kullanma Hakkı: Kat malikleri, merdivenler, asansörler, bahçe gibi ortak alanları kullanma hakkına sahiptirler. Ancak, bu kullanım diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemelidir.
- 📢 Kat Malikleri Kuruluna Katılma Hakkı: Kat malikleri, kat malikleri kuruluna katılma ve oy kullanma hakkına sahiptirler. Kat malikleri kurulu, apartmanın veya sitenin yönetimiyle ilgili önemli kararları alır.
🏢 Yönetim ve Denetim
Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim, kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yürütülür.
- 🧑💼 Yönetici: Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve apartmanın veya sitenin yönetimiyle ilgili tüm işleri yürütür. Yöneticinin görevleri arasında, aidatları toplamak, ortak giderleri ödemek, bakım ve onarım işlerini yaptırmak, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları çözmeye çalışmak yer alır.
- 🕵️ Denetçi: Denetçi, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve yöneticinin faaliyetlerini denetler. Denetçi, yöneticinin hesaplarını inceler, giderlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını kontrol eder ve kat malikleri kuruluna rapor verir.
🚧 Anlaşmazlıkların Çözümü
Kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar genellikle kat malikleri kurulu toplantılarında çözülmeye çalışılır. Ancak, bu mümkün olmazsa, sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilir.
- ⚖️ Sulh Hukuk Mahkemesi: Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar, sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Bu davalar, aidat alacakları, yönetim planına aykırı davranışlar, ortak alanların kullanımı gibi konularla ilgili olabilir.
- 🤝 Arabuluculuk: Anlaşmazlıkların çözümü için arabuluculuk da bir alternatiftir. Arabulucu, tarafları bir araya getirerek, anlaşmaya varmalarına yardımcı olur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu yaşamın düzenlenmesinde önemli bir role sahiptir. Bu kanunu bilmek, kat maliklerinin haklarını korumalarına ve sorumluluklarını yerine getirmelerine yardımcı olur.
