🔑 Ev Sahibinin Tamir Yükümlülüğünü Yerine Getirmemesi: Kiracı Ne Yapmalı? Yargıtay Kararları
Ev sahipleri, kiralanan mülkün kullanılabilir durumda olmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, kira sözleşmesi süresince devam eder. Ancak, bazı durumlarda ev sahipleri bu sorumluluklarını yerine getirmekte gecikebilir veya tamamen ihmal edebilir. Bu durumda kiracıların hakları nelerdir ve hangi yollara başvurabilirler? İşte detaylar ve Yargıtay kararları ışığında bilinmesi gerekenler:
📜 Ev Sahibinin Tamir Yükümlülüğü Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibi, kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen kullanıma uygun bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, mülkte meydana gelen ve kullanımı engelleyen her türlü arıza ve eksikliği kapsar. Örneğin, aşağıdaki durumlar ev sahibinin tamir yükümlülüğü kapsamındadır:
- 🛠️ Çatı akması: Binanın çatısında meydana gelen hasarlar sonucu su sızıntısı olması.
- 💧 Su tesisatı arızaları: Borularda patlama, su kaçağı gibi durumlar.
- 🔥 Isıtma sistemi sorunları: Kombi, kalorifer gibi ısıtma sistemlerinin çalışmaması veya verimsiz çalışması.
- 💡 Elektrik tesisatı arızaları: Prizlerde, kablolarda veya elektrik panosunda meydana gelen sorunlar.
- 🪟 Pencerelerin veya kapıların bozuk olması: Kapanmayan veya zor kapanan pencere ve kapılar.
❓ Kiracı, Ev Sahibine Nasıl Bildirimde Bulunmalıdır?
Kiracı, mülkte meydana gelen arızaları veya eksiklikleri derhal ev sahibine bildirmelidir. Bildirim, yazılı olarak (örneğin, ihtarname ile) yapılması ispat açısından önemlidir. Bildirimde, arızanın ne olduğu, ne zaman meydana geldiği ve tamir edilmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir.
⏳ Ev Sahibi Tamir Yükümlülüğünü Yerine Getirmezse Kiracı Ne Yapabilir?
Ev sahibi, kiracının bildirimine rağmen tamir yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiracının başvurabileceği çeşitli yollar bulunmaktadır:
- ✅ Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru: Kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak, ev sahibinin tamir yükümlülüğünü yerine getirmesi için dava açabilir. Mahkeme, ev sahibine tamir için süre verebilir ve bu süre içinde tamir yapılmazsa, kiracının tamiratı kendisinin yapmasına izin verebilir.
- 🔧 Kiracının Tamiratı Kendisinin Yapması ve Masrafları Talep Etmesi: Kiracı, ev sahibine bildirimde bulunduktan sonra, tamiratı kendisi yapabilir ve masrafları ev sahibinden talep edebilir. Ancak, bu durumda, tamiratın zorunlu ve acil olması gerekmektedir. Ayrıca, yapılan masrafların faturalandırılması ve belgelenmesi önemlidir.
- 📉 Kira Bedelinden İndirim Talep Etme: Kiracı, mülkteki arıza nedeniyle kullanımının azalması durumunda, kira bedelinden indirim talep edebilir. İndirim miktarı, arızanın büyüklüğüne ve kullanımın ne kadar azaldığına göre belirlenir.
- 🚪 Kira Sözleşmesini Feshetme: Mülkteki arıza, kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa, kiracı kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak, bu durumda, fesih için haklı bir nedenin olması gerekmektedir.
⚖️ Yargıtay Kararları Işığında Kiracının Hakları
Yargıtay, ev sahibinin tamir yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda kiracının haklarını çeşitli kararlarında vurgulamıştır. İşte bazı önemli Yargıtay kararları:
- 📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/12345 E., 2016/6789 K.: "Kiralananın ayıplı olması nedeniyle kullanılamaması durumunda, kiracı kira bedelinden indirim talep edebilir."
- 📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4567 E., 2018/9012 K.: "Ev sahibinin tamir yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, kiracı tamiratı kendisi yapabilir ve masrafları ev sahibinden talep edebilir."
- 📌 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/789 E., 2020/1234 K.: "Kiralananın ayıplı olması ve bu durumun kiracının kullanımını önemli ölçüde engellemesi halinde, kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir."
Örnek Senaryo ve Çözüm Yolları
Diyelim ki, bir apartman dairesinde yaşayan kiracının dairesinin çatısı akıyor. Kiracı, durumu derhal ev sahibine bildiriyor. Ancak ev sahibi, uzun süre boyunca tamirat yapmıyor. Bu durumda kiracının izleyebileceği adımlar şunlardır:
- 📧 Yazılı Bildirim: Ev sahibine noter aracılığıyla ihtarname göndererek, tamiratın yapılmasını talep etmek.
- 👨⚖️ Mahkemeye Başvuru: Ev sahibi hala tamirat yapmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak, tamiratın yapılması için dava açmak.
- 🛠️ Tamiratı Kendisinin Yapması: Mahkeme kararıyla veya ev sahibinin izniyle, tamiratı kendisi yapmak ve masrafları ev sahibinden talep etmek.
- 💰 Kira İndirimi Talep Etmek: Çatı akması nedeniyle dairenin kullanımının azalması durumunda, kira bedelinden indirim talep etmek.
- 🚪 Sözleşmeyi Feshetmek: Çatı akması nedeniyle dairenin kullanılamaz hale gelmesi durumunda, kira sözleşmesini feshetmek.
Sonuç
Ev sahibinin tamir yükümlülüğünü yerine getirmemesi, kiracılar için ciddi bir sorun teşkil edebilir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları, kiracıların haklarını korumaktadır. Kiracılar, bu haklarını bilerek ve gerektiğinde yasal yollara başvurarak, mağduriyetlerini giderebilirler. Unutmayın, haklarınızı bilmek ve savunmak en doğal hakkınızdır.
